Ratgeber Mietrecht
Rohrverstopfung in der Mietwohnung: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?
Der Abfluss ist dicht, die Rechnung steht im Raum – und plötzlich streiten Mieter und Vermieter. Hier lesen Sie, wer wann zahlen muss und wie Sie Ärger vermeiden.
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Die Rechtslage im Überblick
Mieter oder Vermieter – wer trägt die Kosten?
Ein Klassiker unter den Streitfragen
Kaum ein Thema sorgt zwischen Mietern und Vermietern so zuverlässig für Diskussionen wie eine Rohrverstopfung. Das Wasser steht in der Spüle oder das WC läuft über – und noch bevor der Abfluss wieder frei ist, stellt sich die Frage, wer die Rechnung bezahlt.
Die gute Nachricht: Die Rechtslage ist klarer, als viele denken. Hier finden Sie die Grundregel, ihre wichtigste Ausnahme und praktische Tipps für Mieter und Vermieter.
Ein Ratgeber von Sebastian Abt, Inhaber von S.T.A Kanal.-Rohrreinigung.
Die Grundregel: Instandhaltung ist Vermietersache
Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten – dazu gehören auch die Abwasserleitungen (§ 535 BGB).
Verstopft ein Rohr durch normale Abnutzung, trägt der Vermieter die Kosten der Rohrreinigung. Gemeint sind die über Jahre gewachsenen Ablagerungen aus Fett, Seife, Kalk und Haaren, die bei ganz gewöhnlicher Nutzung entstehen.
Dasselbe gilt bei baulichen Ursachen: zu geringes Gefälle, unterdimensionierte oder verkalkte Leitungen, Wurzeln in der Grundleitung oder Schäden am Rohr selbst.
Unsachgemäßer Gebrauch
Die Ausnahme: Der Verursacher zahlt
Geht die Verstopfung auf unsachgemäßen Gebrauch zurück, sieht es anders aus: Wer Dinge in den Abfluss gibt, die dort nicht hingehören, haftet für die Folgen.
Typische Fälle aus unserer Praxis
- Feuchttücher – der Klassiker: Sie zersetzen sich nicht und verfilzen in der Leitung zu zähen Pfropfen.
- Hygieneartikel und Windeln quellen auf und verschließen das Rohr vollständig.
- Speisereste und heißes Fett erstarren in der Leitung zu einer harten Schicht.
- Katzenstreu, Bauschutt, Farbreste verklumpen oder härten im Rohr aus.
Entscheidend ist der Nachweis
Lässt sich nachweisen, dass die Verstopfung so entstanden ist, muss der Mieter die Kosten übernehmen – etwa wenn wir die Ursache bei der Reinigung zutage fördern.
Im Zweifel hilft bei der Klärung eine Kamera-Inspektion. Sie zeigt, was in der Leitung steckt und wo die Ursache liegt.
Mietvertrag
Gilt die Kleinreparaturklausel?
Was die Klausel regelt
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, nach der Mieter kleine Reparaturen bis zu einer bestimmten Summe selbst zahlen.
Sie gilt aber nur für Teile, die dem häufigen, direkten Zugriff des Mieters unterliegen – etwa Wasserhähne oder Türgriffe.
Warum Abwasserrohre nicht darunter fallen
Auf Rohrverstopfungen ist die Kleinreparaturklausel in aller Regel nicht anwendbar. Abwasserrohre verlaufen in Wand und Boden – auf sie hat der Mieter keinen direkten Zugriff.
Eine Rohrreinigung kann daher nicht über die Kleinreparaturklausel auf den Mieter abgewälzt werden.
Gemeinsam genutzte Leitungen
Sonderfall Mehrfamilienhaus: Fallstrang und Grundleitung
Hier ist praktisch immer der Eigentümer zuständig
Sitzt die Verstopfung nicht im Anschlussrohr der einzelnen Wohnung, sondern im gemeinsamen Fallstrang oder in der Grundleitung, ist praktisch immer der Eigentümer zuständig.
Der Grund: Ein einzelner Verursacher lässt sich hier kaum nachweisen, und die Leitung gehört zur Gebäudesubstanz.
Dokumentation für die Kostenzuordnung
Für Hausverwaltungen übernehmen wir solche Einsätze regelmäßig – auf Wunsch inklusive Dokumentation mit Fotos und Kamerabefund. Das ist eine saubere Grundlage für die Kostenzuordnung.
Richtig reagieren
So vermeiden Sie Streit um die Rechnung
Tipps für Mieter
- Sofort melden: Sie sind verpflichtet, den Mangel unverzüglich dem Vermieter oder der Hausverwaltung zu melden (§ 536c BGB). Wer zu lange wartet und dadurch den Schaden vergrößert, riskiert eine Mithaftung.
- Absprache vor Auftrag: Beauftragen Sie den Rohrreiniger nach Möglichkeit erst nach Rücksprache mit dem Vermieter – außer bei einem echten Notfall, etwa wenn Abwasser austritt.
- Dokumentieren: Fotos vom Problem, Uhrzeit der Meldung, Name des Ansprechpartners – das erspart später Diskussionen.
Tipps für Vermieter und Hausverwaltungen
Wiederkehrende Verstopfungen im selben Strang sind fast immer ein Zeichen für ein bauliches Problem: Ablagerungen, Wurzeln oder ein Rohrschaden.
Statt immer wieder den Notdienst zu bezahlen, lohnt sich einmal eine TV-Inspektion mit anschließender gezielter Sanierung. Das ist auf Dauer deutlich günstiger.
Auftrag und Kosten
Was kostet der Einsatz – und wer beauftragt uns?
Die Rechnung geht an den Auftraggeber
Beauftragen können uns Mieter, Vermieter oder Hausverwaltung. Wer am Ende zahlt, klären die Parteien untereinander – unsere Rechnung geht an den Auftraggeber.
Preiseinschätzung vor dem Einsatz
Damit es keine Überraschungen gibt, nennen wir vor dem Einsatz eine klare Preiseinschätzung am Telefon. Realistische Preisspannen finden Sie offen in unserem Kosten-Ratgeber.
Ursache dokumentiert – Kostenfrage geklärt
Von der Abflussreinigung bis zur Rohrreinigung ganzer Stränge: Auf Wunsch dokumentieren wir die Ursache, damit die Kostenfrage sauber geklärt werden kann. In Ulm, Neu-Ulm und Umgebung sind wir rund um die Uhr erreichbar.
Kommen Sie selbst nicht weiter? Unser 24h-Rohrreinigungs-Notdienst in Ulm ist jederzeit für Sie da. Alle Konditionen finden Sie bei den Preisen.
Hinweis: Dieser Artikel gibt die übliche Rechtslage allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Kurz beantwortet
Häufige Fragen zur Verstopfung in der Mietwohnung
Darf ich als Mieter selbst einen Rohrreinigungsdienst beauftragen?
Im Notfall ja – etwa wenn Abwasser austritt und Schäden drohen. Ansonsten gilt: erst den Vermieter oder die Hausverwaltung informieren und die Beauftragung abstimmen.
Wer ohne Not eigenmächtig beauftragt, bleibt unter Umständen auf den Kosten sitzen – selbst wenn die Ursache Vermietersache war.
Kann der Vermieter die Rohrreinigung über die Kleinreparaturklausel abrechnen?
In aller Regel nein. Die Kleinreparaturklausel erfasst nur Teile, die dem häufigen, direkten Zugriff des Mieters unterliegen – Abwasserrohre in Wand und Boden gehören nicht dazu. Eine Rohrverstopfung fällt deshalb grundsätzlich nicht unter diese Klausel.
Die Verstopfung sitzt im Fallrohr des Mehrfamilienhauses – wer zahlt?
Verstopfungen im gemeinsamen Fallstrang oder in der Grundleitung sind praktisch immer Sache des Eigentümers beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft, da sich ein einzelner Verursacher kaum nachweisen lässt.
Auf Wunsch dokumentieren wir den Befund mit der TV-Kamera – als Grundlage für die Kostenzuordnung.
Wer zahlt, wenn sich die Ablagerungen über Jahre gebildet haben?
Entsteht die Verstopfung durch normale Abnutzung – also durch Ablagerungen aus Fett, Seife, Kalk und Haaren bei gewöhnlicher Nutzung –, trägt der Vermieter die Kosten (§ 535 BGB). Dasselbe gilt bei baulichen Ursachen wie zu geringem Gefälle oder Schäden am Rohr.
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